一、城市更新相关政策文件解读：“十五五” 的核心导向与机制创新

1. 顶层设计：从 “试点探索” 到 “机制定型”

中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》（2025 年）明确2030 年关键目标：城市更新体制机制完善，开发建设方式转型初见成效，人居环境明显改善。政策强调 “四个坚持” 核心原则，是项目规划的根本遵循：坚持系统观念：推动 “规划 - 建设 - 运营” 全周期管理，避免碎片化改造；坚持民生优先：聚焦群众急难愁盼问题，严禁 “面子工程”“形象工程”；坚持文化传承：落实 “老城不能再拆” 要求，保护历史文脉与传统风貌；坚持风险防控：杜绝新增隐性债务，确保项目可持续推进。

2. 实操细则：中央财政支持的竞争性选拔机制

财政部、住建部 《关于开展 2025 年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（财办建〔2025〕11 号），明确“定额补助 + 竞争性评审” 核心模式，直接关联资金申报关键：补助额度：全国遴选不超过 20 个城市，按区域差异化设定上限 —— 东部城市最高8 亿元、中部城市最高10 亿元、西部城市与直辖市最高12 亿元，资金分 2-3 年拨付；支持重点：首次将 “消费型基础设施建设” 纳入核心范围，要求老旧片区改造与文旅、餐饮、便民服务等业态深度融合，兼顾 “促消费” 与 “惠民生” 双重目标；申报限制：不得与中央预算内投资、超长期特别国债等其他中央资金重复申报，需确保资金使用的唯一性。

3. 地方衔接：“十五五” 专项规划的编制要求

目前广东、浙江、江苏等省份已率先启动城市更新 “十五五” 专项规划编制，为地方项目规划提供衔接标准：编制基础：需结合城市体检结果，精准识别老城区基础设施、居住环境、功能配套等短板；项目管理：明确近 3 年重点项目清单，建立 “储备 - 实施 - 运营” 全流程台账；资金协同：构建 “财政资金 + 专项债 + 社会资本” 的 “财、债、贷” 协同机制，要求项目规划提前对接国家资金导向，强化与国土空间规划、专项债项目库的衔接，避免规划与资金 “脱节”。

二、城市更新包含的八大重点领域：民生优先与功能升级并重

结合政策文件要求与地方实操案例，2026 年城市更新项目需聚焦以下八大领域，且所有项目需集中在老城区范围内实施，避免向新区无序扩张：

1. 基础设施补短板领域核心建设内容：地下管网（供水、燃气、污水、雨水）更新改造；综合管廊新建与扩容；危旧桥梁、道路安全改造；老城区机械停车设施增设（缓解 “停车难”）；政策依据与要求：依据财办建〔2025〕11 号文件，需打造 “厂网一体” 污水治理样板区，推动管网与污水处理设施协同升级，确保污水收集率提升 15% 以上。

2. 居住品质提升领域核心建设内容：老旧小区管线（水、电、气、通信）整治与老化部件更换；符合条件的老旧小区加装电梯；C/D 级危房安全改造与原址重建；既有建筑节能保温改造（降低居民能耗成本）；政策依据与要求：依据《城市更新行动意见》，项目实施需同步建立小区长效管理机制（如业主自治、物业规范化服务），避免 “改后反弹”。

3. 社区功能完善领域核心建设内容：“完整社区” 标准化建设（含社区服务中心、文化活动站）；嵌入式养老服务设施（如日间照料中心）、托育设施（解决 “一老一小” 需求）；一刻钟便民生活圈（整合便利店、药店、菜市场等）；社区充电设施（含公共充电桩、私人车位充电接口改造）；政策依据与要求：依据《城市更新行动意见》，优先利用老城区存量闲置房屋（如废弃锅炉房、旧办公楼）改造，减少新增建设用地占用。

4. 历史文化保护领域核心建设内容：历史文化街区修缮（保留原有街巷格局与建筑风貌）；工业遗产活化（改造为文创园、展览馆）；传统民居 “微更新”（修复建筑结构、保留特色装饰）；政策依据与要求：依据《城市更新行动意见》，严禁 “拆真建假”“大拆大建” ，实行 “一屋一策” 保护方案，需通过文物部门专项审批。

5. 生态环境修复领域核心建设内容：口袋公园、社区绿地新建与开放共享；黑臭水体（老城区内河、沟渠）治理；海绵城市改造（路面透水铺装、雨水花园建设）；老厂区土壤污染治理与生态修复；政策依据与要求：依据财办建〔2025〕11 号文件，鼓励采用 EOD 模式（生态治理 + 产业开发） ，通过生态改善带动周边文旅、康养产业发展，实现 “以生态养生态”。

6. 产业载体升级领域核心建设内容：老旧厂房改造为文创园、科技孵化器；低效商务楼宇功能转换（升级为高端写字楼、特色商业）；老商业街区业态更新（引入特色餐饮、非遗体验等）；政策依据与要求：依据《城市更新行动意见》，允许依法转换土地用途（如工业用地转为商业、文旅用地），但需按规定补缴土地出让金，且不得用于房地产开发。

7. 安全韧性建设领域核心建设内容：老城区建筑抗震加固（尤其是学校、医院等公共建筑）；消防设施补建（增设消火栓、消防通道优化）；“平急两用” 公共设施（平时作社区服务中心，应急时作避难所）；地下空间（人防工程、地下商场）安全隐患排查与改造；政策依据与要求：依据《城市更新行动意见》，强化全周期风险防控，项目需编制应急预案，通过应急管理部门专项验收。

8. 智慧化改造领域核心建设内容：综合杆箱建设（整合路灯、监控、通信、充电桩功能）；基础设施数字化监测（管网泄漏、桥梁沉降实时监测）；社区智慧服务平台（整合缴费、报修、通知等功能）；智慧养老设备（老人健康监测、紧急呼叫系统）；政策依据与要求：依据财办建〔2025〕11 号文件，智慧化改造纳入 “机制建设” 支持范围，需与项目运营结合，避免 “重建设、轻应用”。

三、三大类资金支持情况及申报流程：从储备到落地的全链条指引

2026 年城市更新项目资金筹措需重点对接中央财政补助、地方政府专项债、社会资本三大渠道，三者需形成 “1+1+1>3” 的协同效应，确保项目资金闭环。

1. 中央财政补助资金：竞争性申报，聚焦样板项目支持特点：属于 “定额补助 + 事后奖补” 性质，重点支持 “样板项目建设”（如 EOD 模式示范、完整社区样板）和 “机制创新” 两类支出；资金分年拨付，需按年度提交绩效报告，未达绩效目标将扣减后续补助。

申报流程（2026 年时间节点参考）：

省级推荐阶段（2026 年 3-4 月）：由各省份财政厅、住建厅联合筛选，每个省份仅推荐 1 个城市（直辖市直接申报）；申报城市需提交《城市更新工作方案》及佐证材料。国家两级评审阶段（2026 年 5 月）：第一步：财政部、住建部组织专家书面评审，按120% 差额筛选；第二步：进入名单的城市需现场答辩。公示与确定阶段（2026 年 6 月）：综合得分前 20 名城市公示（7 天）；公示无异议后，需签订《不新增隐性债务承诺书》方可获补助。关键申报材料清单：城市体检报告（第三方编制）、重点项目储备库清单、资金筹措机制说明、绩效目标表（量化指标） 。

2. 地方政府专项债券：收益导向，全生命周期管理支持特点：属于 “政府债务性资金”，期限5-15 年，利率较普通贷款低 1-2 个百分点；核心要求是“项目现金流覆盖债券本息 1.2 倍以上”，优先支持有稳定收益的公益性项目（如带配套商业的老旧小区改造）。申报流程（分两批申报，2026 年时间节点参考）：项目储备阶段（申报前 3-6 个月）：纳入“国家重大建设项目库”和地方专项债项目库；完成可研、环评等前期手续。方案编制阶段（申报前 1-3 个月）：委托第三方编制“一案两书”（实施方案、收益平衡方案、财务评估报告）。逐级申报阶段（2026 年 3-4 月第一批，9-10 月第二批）：区县初审→市级复核→省级审核→财政部终审；额度按项目质量分配。发行与使用阶段（额度下达后 1-3 个月）：省级统一发行，资金按进度拨付（如主体完工 30% 拨付 30%），剩余 10% 待运营满 1 年且绩效达标后拨付。风险提示：严禁用于房地产开发；收益测算需基于实际数据；每季度报送资金使用与收益情况。

3. 社会资本合作：模式创新，强化利益共享主要支持方式：金融信贷：政策性银行提供最长 20 年专项贷款，利率可下浮 10%-15%；基金与 REITs：设立城市更新基金，支持成熟项目发行基础设施 REITs 回收资金；片区开发：采用“肥瘦搭配” 模式 ，高收益项目补贴公益性项目成本。合作核心要点：初期明确 “成本分担 + 收益分成” 机制；历史街区改造可引入文旅企业运营。

四、城市更新项目评审要点：四大维度决定申报成败

评审围绕合规性、可行性、创新性、效益性四大维度展开，其中合规性为 “一票否决项” 。

1. 合规性审查（直接淘汰项）

空间合规：项目位于老城区，符合国土空间规划；手续合规：用地、环评等手续齐全，危改项目有第三方安全鉴定报告；债务合规：政府债务风险等级为 “低风险”，无违规举债历史；安全合规：2024 年以来无重大安全事故或负面舆情。

2. 可行性评估（核心评分项，占比 40%-50%）

资金平衡能力：专项债项目收益覆盖倍数≥1.2；中央补助项目配套资金不低于补助额度（西部 80%）；实施进度保障：拆迁模拟签约率≥80%，建设周期≤3 年；运营机制成熟度：建立长效机制（如管网 “一张图”、污水 “按效付费”）。

3. 创新性评价（加分项，占比 15%-20%）

模式创新：采用 EOD、TOD 模式，实现 “建设 - 运营 - 维护” 一体化；技术应用：运用 BIM 技术、智慧监测平台；居民参与：改造方案居民同意率≥90%，建立 “共谋共建共管” 机制。

4. 效益性考量（结果导向项，占比 30%-35%）

民生效益：解决停车难等问题，明确改善居住户数、新增养老床位等数据；经济效益：带动消费增长、创造就业岗位（需测算依据）；生态效益：污水收集率提升 15% 以上，增加绿地面积等；示范价值：具备可复制性，能形成推广经验模式。

结语：“十五五” 城市更新的规划逻辑

联系电话：13119102973
网址：www.zkpipe.com
扫码微信直接咨询